Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u formi propisanoj posebnim zakonom koji uređuje promet nepokretnosti, pod pretnjom ništavosti.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Za solemnizaciju Ugovora o kupoprodaji isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Ugovor koji je zaključen suprotno napred navedenom, ne proizvodi pravno dejstvo.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti predstavlja jedan od najčešće zaključivanih pravnih poslova kojima se prometuju stanovi, kuće, zemljište, garaže…

Advokat je ovlašćen da sastavlja Ugovor o kupoprodaji, dok javni beležnik ima ovlašćenje da solemnizuje Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.

Advokat koji sastavlja Ugovor o kupoprodaji će pre slanja Ugovora javnom beležniku na solemnizaciju izvršiti proveru nepokretnosti koja je predmet ugovora, izvršiti proveru ugovornih strana, ugovoriti termin overe i pristupiti na overu ugovora koji se vrši u kancelariji javnog beležnika.

S obzirom da je reč o strogo fomalnom poslu prilikom zaključenja svakog kupoprodajnog ugovora potrebno je angažovati advokata koji će izvršiti valjane provere predmeta ugovora.

U praksi se dešava da stranke same sastavljaju ugovor, što kasnije u mnogim slučajevima izazove sudske postupke koji su skupi i koji mogu da traju godinama.

Advokat za kupoprodaju nepokretnosti u Novom Sadu pruža pravnu pomoć prilikom provere vlasništva prodavca, pravnog statusa nepokretnosti tj.provere da li postoji hipoteka ili druga ograničenja u prometu nepokretnosti kao i dokumentacije potrebne za zaključenje ugovora.

Angažovanje advokata prilikom kupovine stana doprinosi smanjenju pravnih rizika koji mogu nastati usled nepotpune dokumentacije, nerešenih imovinskopravnih odnosa ili nejasno definisanih ugovornih obaveza.

Advokatska kancelarija Radanović u Novom Sadu pruža pravnu podršku tokom pripreme i zaključenja kupoprodajnih ugovora, uključujući pravno savetovanje, sastavljanje ugovora i prisustvo prilikom solemnizacije kod javnog beležnika.

Za sticanje prava svojine na nepokretnosti, pored pravno valjanog pravnog posla npr. Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, nužno je izvršiti upis prava svojine u zemljišne knjige, odnosno druge javne knjige, koji upis ima konstitutivni karakter i predstavlja način sticanja ovog prava. Nakon solemnizacije Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti javni beležnik po službenoj dužnosti šalje katastru nepokretnosti Ugovor o kupoprodaji radi sprovođenja u katastru.

Pre uvođenja javnih beležnika u pravni sistem građani su morali sami da predaju dokumentaciju za upis u katastar nepokretnosti, dok sada notari šalju katastru i poreskoj upravi svu potrebnu dokumentaciju.

Jedna od najvažnijih odredbi ugovora se tiče clausule intabulandi, koja je uslov da bi novi vlasnik mogao biti upisan u katastar, a o čemu advokat prilikom sastavljanja ugovora posvećuje jedan član, kojim precizira uslove u pogledu davanja clausule intabulandi.

Sama clausula intabulandi se može dati i naknadno, međutim, nepravilno unošenje u ugovor i odbijanje davanja saglasnosti može rezultirati dugotrajnim sudskim postupcima.

Sastavni deo ugovora o kupoprodaji nepokretnosti predstavlja i klauzula o potvrđivanju isprave koju izdaje javni beležnik. U predmetnoj klauzuli se navode odredbe kojima javni beležnik utvrđuje koji jezik stranke govore, da li su pravno i poslovno sposobne za zaključivanje ugovora o kupoprodaji, postojanje ozbiljne i stvarne volje za zaključivanje predmetnog ugovora o kupoprodaji.

Javni beležnik ima obavezu da prilikom solemnizacije ugovora o kupoprodaji nepokretnosti upozori stranke na određene zakonske odredbe, kao i na terete u slučaju da su isti evidentirani u listu nepokretnosti.

Što se tiče pravnog statusa nepokretnosti, javni beležnik upozorava supružnike koji ističu nepokretnost da ukoliko na ugovoru o kupoprodaji nije navedeno čija je to imovina, tj.da li je posebna imovina jednog supružnika, ima se smatrati da je zajednička imovina i da su udeli jednaki, u skladu sa članom 180. Porodičnog zakona.

Veoma je važno istaći da ukoliko bi izjave tj.saglasnost da imovina predstavlja posebnu imovinu jednog supružnika bile date sa ciljem izigravanja eventualnih poverioca, da poverioci imaju pravo da traže poništaj ugovora o kupoprodaji radi naplate svog potraživanja.

Supružnik koji smatra da mu pripada veći udeo u zajedničkoj imovini mora sudskim putem da dokazuje a što zavisi od njegovih ostvarenih prihoda, vođenja poslova u domaćinstvu, te drugih okolnosti koje su od značaja za uvećanje zajedničke imovine.

-Da li ugovorna strana mora da pristupi overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili može ovlastiti advokata ili drugo lice da u njeno ime pristupi overi Ugovora o kupoprodaji?

Ugovorna strana može ovlastiti advokata ili drugo lice da pristupi overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i da u njeno ime potpiše ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Ugovorna strana može dati advokatu ili drugom licu specijalno punomoćje u kome će biti navedeno koje sve radnje punomoćnik može preduzeti umesto ugovorne strane kao i podatke o nepokretnosti koja je predmet Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Specijalna punomoć čini sastavni deo Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i mora biti overena od strane javnog beležnika.

Zaključenje ugovora o kupoprodaji preko punomoćnika posebno je značajno za prodavce i kupce koji žive u inostranstvu ili nisu u mogućnosti da lično prisustvuju solemnizaciji ugovora.

Punomoćje za kupoprodaju nepokretnosti treba da sadrži jasno određena ovlašćenja punomoćnika, kako bi se izbegle nedoumice prilikom potpisivanja ugovora i sprovođenja pravnog posla.

Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se kasnije zaključi drugi, glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Forma glavnog ugovora tj. Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti važi i za predugovor. Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti obavezuje ako sadrži bitne sastojke ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti solemnizovan od strane javnog beležnika kao i Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, u suprotnom ne proizvodi pravno dejstvo.

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti ima za cilj da definiše sve ono što su ugovorne strane dogovorile kako bi se obezbedilo da se istog učesnici u prometu pridržavaju i da nakon toga zaključe Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.

Predugovor o kupoprodaji stana najčešće se zaključuje kada ugovorne strane žele da unapred definišu uslove kupoprodaje, dok se zaključenje glavnog ugovora odlaže za određeni period.

Prilikom sastavljanja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti naročito je važno precizirati kupoprodajnu cenu, iznos eventualne kapare, rok za zaključenje glavnog ugovora i posledice neispunjenja obaveza.

-Šta se dešava u situaciji kad jedna ugovorna strana odbije da pristupi zaključenju Ugovoroa o kupoprodaji nepokretnosti iako je zaključen Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti u kome je navedeno u kom trenutku će se zaključiti glavni ugovor?

Na zahtev zainteresovane strane sud može naložiti drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj odrediti.

Zaključenje Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti može se zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen.

Predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi bio ni zaključen da su takve okolnosti postojale u to vreme. Što znači da u tom slučaju ne mora doći do zaključenja Ugovora o kupoprodaji.

Predugovor zaključen u propisanoj formi ne predstavlja, sam po sebi, pravni osnov za priznanje prava svojine na nepokretnosti i uknjižbu, već u predugovoru verna strana može od suda da traži da drugoj strani naloži zaključenje glavnog ugovora u određenom roku, pa tek ukoliko u tom roku ne dođe do zaključenja Ugovora o kupoprodaji, presuda zamenjuje Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i predstavlja valjan osnov uknjižbe prava svojine.

Nema uslova za sticanje prava svojine održajem na nepokretnostima koje su predmet predugovora o prodaji zato što predugovor ne predstavlja punovažan pravni osnov koji je potreban za sticanje prava svojine, odnosno zakonitu državinu, a koji stav je zauzeo Vrhovni sud u presudi Rev 8523/22.

Ono što je zanimljivo, jeste da Vrhovni sud u jednoj svojoj odluci zauzeo stav da predugovor koji je zaključen u zakonom propisanoj formi, potpisi ugovornika overeni tada kod suda i kupac koji je isplatio pretežni deo kupoprodajne cene, može biti osnov za sticanje prava svojine na kupljenom stanu (s tim što su kupci završavali građevinske radove u stanu, s obzirom da je investitor bio nedostupan državnim organima).

Pravna pomoć advokata prilikom sastavljanja predugovora naročito je značajna radi pravilnog definisanja kapare, rokova i međusobnih obaveza prodavca i kupca.

Kod kupovine nepokretnosti putem stambenog kredita, važno je uskladiti ugovorene rokove plaćanja sa postupkom odobravanja i isplate kredita. Posebnu pažnju kod predugovora ili ugovora o kupoprodaji nepokretnosti treba posvetiti o uplaćenim iznosima na ime dela kupoprodajne cene, ukoliko banka ne odobri kredit.

Kupovina stana na kredit zahteva pažljivo usklađivanje odredaba predugovora i kupoprodajnog ugovora sa uslovima banke koja odobrava stambeni kredit.

Ugovorom je poželjno precizno urediti pravne posledice odbijanja kreditnog zahteva, uključujući pitanje vraćanja kapare ili avansa, u zavisnosti od njihove pravne prirode i ugovorenih uslova.

Banka na nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje ustanovljava hipoteku u svoju korist, kao sredstvo obezbeđenja kredita. Prema Zakonu o hipoteci ispis hipoteke vrši se u slučaju kada obezbeđeno potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom, a na zahtev ovlašćenog lica. Hipoteka se briše samo ako je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo.

Prilikom kupoprodaje nepokretnosti putem stambenog kredita posebno je značajno regulisati rokove isplate kupoprodajne cene, zasnivanje hipoteke i predaju nepokretnosti u posed kupca.

Stav Vrhovnog kasacionog suda izražen u presudi Rev.376/10

Stan koji je jedan bračni drug kupio sredstvima iz kredita, a čiji je neznatni deo (polovinu prve rate) otplatio tokom trajanja bračne

zajednice, ne predstavlja zajedničku imovinu bivših supružnika u smislu člana 181. Porodičnog zakona, već njegovu posebnu imovinu.

Nakon zaključenja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, bićete u obavezi da platite porez na prenos apsolutnih prava ili porez na dodatu vrednost. Ove dve vrste poreza, koji nastaju nakon zaključenja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti se međusobno isključuju.

Porez na dodatu vrednost pri kupovini nekretnine tj. zaključivanju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti postoji onda kada se prodavac kao investitor novoizgrađene nekretnine nalazi u sistemu PDV-a. Kako bi bilo jasnije, advokat za sastavljanje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti će vas posavetovati na koji način ćete ostvariti pravo na povrat PDV-a u svakom konkretnom slučaju. Investitor sa kojim ste zaključili Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ukoliko je fizičko lice, isti nije u sistemu PDV-a, te nemate pravo na povrat istog.

Stopa PDV-a za stanove koji su predmet Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti iznosi 10%. PDV isplaćuje kupac prodavcu, nakon zaključenja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Za kupce prvog stana, moguća je refundacija PDV nakon isplate kupoprodajne cene i zaključenja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili oslobađanja od poreza na prenos apsolutnih prava. Porez na prenos apsolutnih prava postoji kada prodavac nije u sistemu PDV-a i stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5 %. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je osnov za razrez poreza, iz tog razloga za sastavljanja ugovora potrebno je angažovati advokata koji će pronaći najbolje rešenje za konkretnu situaciju, a sve u cilju pravilne primene poreskih propisa.

Porez na prenos apsolutnih prava glasi na prodavca, međutim isti se može prevaliti u ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti na kupca, što zavisi od ugovornih strana.

U situaciji kada se porez na prenos apsolutnih prava prevali u poreskom smislu u ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti na kupca, kupac u tom slučaju postaje solidarni dužnik tj.jemac. Ukoliko kupac na koga je prevaljen porez na prenos apsolutnih prava ne plati dugovani iznos, prodavac ima pravo predmetni iznos potraživati u parničnom postupku.

Prilikom kupovine prvog stana, kupac pod zakonom propisanim uslovima može ostvariti pravo na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava ili refundaciju PDV-a.

Advokat za ugovor o kupoprodaji nepokretnosti može pružiti pravnu pomoć prilikom razmatranja poreskih obaveza i pripreme dokumentacije potrebne za ostvarivanje zakonom predviđenih poreskih olakšica.

Nakon solemnizacije Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i isplate celokupne kupoprodajne cene sa jasno iskazanim PDV-om, kupac prvog stana pod određenim uslovima može ostvariti pravo na povrat PDV-a. Povrat PDV za kupovinu prvog stana kao i sam postupak ostvarivanja prava smo detaljno objasnili u blogu Povrat PDV za kupovinu prvog stana.

Pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana ostvaruje se pod uslovima propisanim Zakonom o porezu na dodatu vrednost, uz podnošenje odgovarajućeg zahteva i potrebne dokumentacije nadležnom poreskom organu.

Kupac prvog stana može ostvariti pravo na refundaciju PDV-a za površinu do 40 m², uz mogućnost dodatnih 15 m² po članu porodičnog domaćinstva koji ispunjava zakonske uslove.

Advokatska kancelarija Radanović – advokat Jovan Radanović Novi Sad pruža pravnu pomoć prilikom kupovine i prodaje nepokretnosti, sastavljanja kupoprodajnih ugovora i savetovanja o pravnim pitanjima koja prate promet nepokretnosti.