Ugovor o kupoprodaji-Kupoprodajni ugovor

Pružamo usluge sačinjavanja različitih vrsta ugovora o kupoprodaji između privrednih subjekata kao i različitih vrsta ugovora između fizičkih lica kao i dugoročnog savetovanja klijenata, 

Advokat Novi Sad Jovan Radanović pruža pravnu pomoć i usluge koje se bazraju na konsultivnim sastancima u vezi realizacije kupoprodaje, provera statusa nekretnine, sastavljanje kupoprodajnih ugovora, pristupanje overi (solemnizaciji) kupoprodajnih ugovora kod javnog beležnika.

Ugovorom o kupoprodaji se jedana ugovona strana (prodavac) obavezuje da drugoj ugovornoj strani (kupcu) preda stvar koja je predmet kupoprodaje tako da kupac stekne pravo raspolaganja odnosno pravo svojine, a kupac se obavezuje da prodavcu plati cenu.

Ukoliko Vam je potrebna bilo kakva informacija Advokat Jovan Radanović Novi Sad vam je uvek na raspolaganju!

Ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u formi propisanoj posebnim zakonom koji uređuje promet nepokretnosti, pod pretnjom ništavosti.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Za solemnizaciju Ugovora o kupoprodaji isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Ugovor koji je zaključen suprotno napred navedenom, ne proizvodi pravno dejstvo.

Prodajte ili kupujete nepokretnost? Kontaktirajte Advokata za ugovor o kupoprodaji u  Novom Sadu.

Advokat je ovlašćen da sastavlja Ugovor o kupoprodaji, dok javni beležnik ima ovlašćenje da solemnizuje Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.

Advokat koji sastavlja Ugovor o kupoprodaji će pre slanja Ugovora javnom beležniku na solemnizaciju izvršiti proveru nepokretnosti koja je predmet ugovora, izvršiti proveru ugovornih strana, ugovoriti termin overe i pristupiti na overu ugovora koji se vrši u kancelariji javnog beležnika.

S obzirom da je reč o strogo fomalnom poslu prilikom zaključenja svakog kupoprodajnog ugovora potrebno je angažovati advokata koji će izvršiti valjane provere predmeta ugovora.

U praksi se dešava da stranke same sastavljaju ugovor, što kasnije u mnogim slučajevima izazove sudske postupke koji su skupi i koji mogu da traju godinama.

Za sticanje prava svojine na nepokretnosti, pored pravno valjanog pravnog posla npr. Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, nužno je izvršiti upis prava svojine u zemljišne knjige, odnosno druge javne knjige, koji upis ima konstitutivni karakter i predstavlja način sticanja ovog prava. Nakon solemnizacije Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti javni beležnik po službenoj dužnosti šalje katastru nepokretnosti Ugovor o kupoprodaji radi sprovođenja u katastru.

-Da li ugovorna strana mora da pristupi overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili može ovlastiti advokata ili drugo lice da u njeno ime pristupi overi Ugovora o kupoprodaji?

Ugovorna strana može ovlastiti advokata ili drugo lice da pristupi overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i da u njeno ime potpiše ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Ugovorna strana može dati advokatu ili drugom licu specijalno punomoćje u kome će biti navedeno koje sve radnje punomoćnik može preduzeti umesto ugovorne strane kao i podatke o nepokretnosti koja je predmet Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Specijalna punomoć čini sastavni deo Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i mora biti overena od strane javnog beležnika.

Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se kasnije zaključi drugi, glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Forma glavnog ugovora tj. Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti važi i za predugovor. Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti obavezuje ako sadrži bitne sastojke ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti solemnizovan od strane javnog beležnika kao i Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, u suprotnom ne proizvodi pravno dejstvo

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti ima za cilj da definiše sve ono što su ugovorne strane dogovorile kako bi se obezbedilo da se istog učesnici u prometu pridržavaju i da nakon toga zaključe Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.

-Šta se dešava u situaciji kad jedna ugovorna strana odbije da pristupi zaključenju Ugovoroa o kupoprodaji nepokretnosti iako je zaključen Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti u kome je navedeno u kom trenutku će se zaključiti glavni ugovor?

Na zahtev zainteresovane strane sud može naložiti drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj odrediti.

Zaključenje Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti može se zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen.

-U kojim slučajevima Predugovoro o kupoprodaji nepokretnosti ne obavezuje ugovorne strane?

Predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi bio ni zaključen da su takve okolnosti postojale u to vreme. Što znači da u tom slučaju ne mora doći do zaključenja Ugovora o kupoprodaji.

Da li Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti predstavlja pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti?

Predugovor zaključen u propisanoj formi ne predstavlja, sam po sebi, pravni osnov za priznanje prava svojine na nepokretnosti i uknjižbu, već u predugovoru verna strana može od suda da traži da drugoj strani naloži zaključenje glavnog ugovora u određenom roku, pa tek ukoliko u tom roku ne dođe do zaključenja Ugovora o kupoprodaji, presuda zamenjuje Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i predstavlja valjan osnov uknjižbe prava svojine.

Nakon zaključenja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, bićete u obavezi da platite porez na prenos apsolutnih prava ili porez na dodatu vrednost. Ove dve vrste poreza, koji nastaju nakon zaključenja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti se međusobno isključuju.

Ugovorne strane su slobodne u granicama prinudnih propisa, javnog poretka, dobrih običaja i morala, da svoje odnose urede po svojoj volji.

Sam proces kupovine nepokretnosti (stana, kuće, zemljišta) je veoma stresan, te je potrebno sam postupak ublažiti i obezbediti za obe ugovorne strane izvesnu sigurnost.

Jedan od vidova sigurnosti za obe ugovorne strane pre zaključivanja Ugovora o kupoprodaji je davanje kapare.

Kapara kao stvarno sredstvo obezbeđenja podrazumeva predaju određenog iznosa novca ili drugih zamenljivih stvari jedne strane u pravnom poslu drugoj ugovornoj strani, radi obezbeđenja i ispunjenja ugovornih obaveza ali i predstavlja znak da je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen. Osnovno obeležje kapare jeste da se predaje u trenutku zaključenja ugovora o kupoprodaji. Kada je za zaključenje ugovora o kupoprodaji predviđeno davanje kapare, ugovor o kupoprodaji se smatra zaključenim tek kada kapara bude predata. Sama kapara se daje na osnovu ugovora o kapari i neophodno je da strane izričito ugovore da će predati iznos predstavljati kaparu. Dakle, kapara se ne pretpostavlja već upravo suprotno, ukoliko nije izričito ugovorena, ono što je jedna strana dala drugoj pre zaključenja ugovora ima se smatrati avansnim davanjem.

Ako je u trenutku zaključenja ugovora jedna strana dala drugoj izvestan iznos novca ili izvesnu količinu drugih zamenljivih stvari kao znak da je ugovor o kupoprodaji zaključen (kapara), ugovor o kupoprodaji se smatra zaključenim kad je kapara data, ako nije što drugo ugovoreno. U slučaju ispunjenja ugovora, kapara se mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obaveze. Ako što drugo nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem udvojene kapare.

Ako je za neizvršenje ugovora o kupoprodaji odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svom izboru tražiti izvršenje ugovora o kupoprodaji, ako je to još moguće ili tražiti naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti, ili se zadovoljiti primljenom kaparom.

U slučaju da je za neizvršenje ugovora o kupoprodaji odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može, po svom izboru, tražiti izvršenje ugovora o kupoprodaji, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tržiti vraćanje udvojene kapare.

U svakom slučaju, kad druga strana traži izvršenje ugovora, ona ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zadocnjenja.

Sud može na zahtev zainteresovane strane smanjiti preterano veliku kaparu.

U slučaju delimičnog ispunjenja obaveze iz ugovora o kupoprodaji, poverilac ne može zadržati kaparu, nego može tražiti ispunjenje ostatka obaveze i naknadu štete zbog zadocnjenja, ili tražiti naknadu štete zbog nepotpunog ispunjenja, ali se u oba slučaja kapara uračunava u naknadu. Ako poverilac raskine ugovor o kupoprodaji i vrati ono što je primio kao delimično ispunjenje, on može birati između ostalih zahteva koji pripadaju jednoj strani kad je ugovor ostao neizvršen krivicom druge.

Sporazumom ugovornih strana može se ovlastiti jedna ili svaka strana da odustane od ugovora o kupoprodaji davanjem odustanice. Kad strana u čiju je korist ugovorena odustanica izjavi drugoj strani da će dati odustanicu, ona više ne može zahtevati izvršenje ugovora. Strana ovlašćena da odustane od ugovora o kupoprodaji dužna je dati odustanicu istovremeno sa izjavom o odustajanju.

Ako ugovarači nisu odredili rok do koga ovlašćena strana može odustati od ugovora, ona to može učiniti sve dok ne protekne rok određen za ispunjenje njene obaveze. Ovo pravo odustajanja od ugovora o kupoprodaji prestaje i kad strana u čiju je korist ugovoreno počne ispunjavati svoje obaveze iz tog ugovora ili primati ispunjenje od druge strane.

Kad je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora o kupoprodaji, onda se kapara smatra kao odustanica i svaka strana može odustati od ugovora o kupoprodaji. U ovom slučaju, ako odustane strana koja je dala kaparu, ona je gubi, a ako odustane strana koja je kaparu primila, ona je udvojeno vraća.

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je zaključen u pismenoj formi, a koji nije overen kod javnog beležnika, smatra se da nije ni nastao. To je izričito predviđeno odredbama Zakona o prometu nepokretnosti. Kupoprodajni ugovor o premetu nepokretnosti zaključuje se u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane javnog beležnika.

Propisi o formi glavnog ugovora o kupoprodaji važe i za predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora, što jeste u ovom slučaju. S obzirom na to da predugovor o kupoprodaji nepokretnosti nije overen, onda on nije ni nastao pa se izvršena isplata ne može smatrati kaparom.

Kapara je akcesoran, sporedan ugovor i ne može egzistirati bez postojanja glavnog ugovora u ovom slučaju, o kome pišemo u ovom tekstu, kupoprodajnog ugovora, odnosno glavne obaveze. Bez overe nema ugovora o kupoprodaji, a kad nema ugovora nema ni kapare koja nastaje u trenutku zaključenja ugovora o kupoprodaji. Čim nema kapare, postoji obaveza vraćanja primljenog iznosa po pravilu iz čl. 210. ZOO-a, zajedno sa kamatom po odredbama Zakona o obligacionim odnosima.

Naša advokatska kancelarija se bavi sastavljanjem Ugovora o kupoprodaji oružja i Ugovora o poklonu oružja.

Prilikom overe Ugovora o kupoprodaji oružja potrebno je da kupac poseduje nabavnu dozvolu izdatu od strane Ministarstva unutrašnjih poslova i oružni list. Oružni list jeste isprava na osnovu koje se drži, odnosno drži i nosi oružje, u skladu sa ovim zakonom, i koja sadrži podatke o oružju, osnovnim delovima za oružje i vlasniku oružja.